दक्षिणपूर्वी एशियाका देशले रियल इस्टेटमा फड्को मारिसके, हामीले कहिले ?

नेपालमा जम्मा ६६ लाख ६६ हजार ९३७ घरपरिवार रहेको र ७५ लाख ५२ हजार ६६ वटा घर रहेको कुरा राष्ट्रिय जनगणना २०७८ को प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । विद्यमान भवनहरु मध्ये ७१ प्रतिशत आवासीय, १० प्रतिशत टहरा तथा भण्डारण, ६.३ प्रतिशत खाली, ३.१ प्रतिशत व्यापारिक, १.१ प्रतिशत शैक्षिक, ०.४ प्रतिशत औद्योगिक, ०.४ प्रतिशत सरकारी कार्यालय प्रयोजनमा रहेको देखिन्छ । 

८६ प्रतिशत नेपालीको आफ्नै घर भएको र १२.८ प्रतिशत भाडाको घरमा बस्‍ने गरेको देखिन्छ । त्यसैगरी २०७२ सालको भूकम्पपछि देशभरिमा ३२ लाख भन्दा बढी भवन निर्माण भएको तथ्यांक सार्वजनिक भएको छ । त्यसमध्ये अधिकांश शहर र शहरोन्मुख बस्तीमा रहेका र देशका ३२ जिल्लाका जनसंख्या ऋणात्मक भएको पाइएको छ । नेपालीको औसत परिवार संख्या ४.३७ जना देखिएको छ ।

नेपालमा हालसम्म नवनिर्मित वा पुराना भवन, विकसित वा अविकसित घडेरी खण्डिकरण गरी किनबेच गर्ने कार्य संगठित व्यावसायिक संस्था, कम्पनीबाट भन्दा असंगठित, अनौपचारिक व्यक्ति वा समूहबाट हुँदै आएको छ । 

कम्पनी नै खोलेर घरजग्गाको व्यवसाय गर्न शुरु गरेको करीब ४ दशक भएको छ । विशेषगरि संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी ऐन नियम लागु भएपछि ०६० सालपछिको दशकमा देशका प्रमुख शहरमा अपार्टमेण्ट र हाउजिङ कोलोनी निर्माण र बेचविखनमा निजी व्यवसायीहरु संगठितरुपमा नै संलग्‍न हुन थालेका हुन् । 

घरजग्गा व्यवसायलाई प्रबद्र्धन गर्न र व्यवसायीहरुको हकहितको रक्षा गर्न १३ फागुन ०५० मा नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघको स्थापना भएको थियो । देशभर घरजग्गा सम्बन्धी कारोबार गर्ने कम्पनी वा फर्मको संख्या करीब १८ हजार रहेकोमा यसमध्ये जिल्लास्तरमा स्थापित केही कम्पनीहरु सम्बन्धित जिल्लाका जग्गा तथा आवास विकास संघमा र ठूला ६३ वटा कम्पनीहरु महासंघमा आबद्ध छन् ।

देशभरका रियल इस्टेट कम्पनीहरुको चुक्ता पूँजी २ खर्ब ७८ अर्ब रुपैयाँ छ भने यस क्षेत्रमा बैंक लगानी करीब २ खर्ब ५० अर्ब रुपैयाँ रहेको छ । रियल इस्टेट व्यवसायले चौतर्फी रुपमा रोजगारी तथा राजश्‍व बृद्धि गरि राष्ट्र निर्माणमा उल्लेखनीय रुपमा टेवा पुर्याउँदै आएको छ भने कूल ग्राहस्थ उत्पादनमा यस क्षेत्रको योगदान करीब १० प्रतिशत रहेको छ । समग्र रुपमा घरजग्गाको कारोबारबाट वार्षिक करिव ४० अर्व रुपैयाँभन्दा बढी राजश्‍व सरकारले प्रत्यक्ष रुपमा प्राप्त गर्दै आएको छ ।

नेपालमा रियल इस्टेट क्षेत्रको अवस्था 

नेपालमा जग्गाको खण्डीकरण र विक्री संगठित तथा असंगठित दुवै क्षेत्रबाट हुँदै आएको छ । संगठित संस्थाहरुले सरकारका सम्वन्धित निकायबाट स्वीकृति लिई जग्गा विकास तथा प्लटिङको काम गर्दै आएका छन् । यिनीहरुले सरकारले तोकेको न्यूनतम मापदण्ड पनि पालना गरेको देखिन्छ । 

तर, व्यक्ति विशेष तथा समूहबाट कहिँकतै स्वीकृति नलिइ र मापदण्डको पालना नगरी मालपोत र नापी कार्यालयमा गई रजिष्ट्रेशन पास गराइ कित्ताकाट गर्ने प्रचलन देशका सबै भागमा व्यापक रुपमा कायम छ । 

खण्डिकरण भइरहेको जग्गा बस्ती विकासका लागि उपयुक्त छ छैन ? स्थलगत अवस्था कस्तो छ ? कतिमा लेनदेन भएको छ ? त्यसकुराको जानकारी नै नराखी रजिष्ट्रेशन पास गर्ने गराउने चलन छ र यस्तो कार्यमा सहजिकरण गर्ने व्यक्ति वा समूहले के कति लाभ लिए ? सरकारलाई कति आयकर बुझाए भन्ने कुराको रेकर्ड पनि नरहने अवस्था छ । 

जसरी जग्गा विकास र व्यवस्थित बस्ती र आवास निर्माणमा संगठितरुपमा निजी संस्थाहरु संलग्न हुँदा कारोबार पारदर्शी हुने र कारोबारमा संलग्‍न दुबैपक्ष जवाफदेही हुनुपर्ने अवस्था सिर्जना भएको छ । यस्तै, कम्पनी वा रियलइस्टेट एजेण्टमार्फत घरजग्गा कारोबार गर्दा पारदर्शीता र जवाफदेहीता कायम हुने, उनीहरुलाई करको दायरामा ल्याउन सकिने र सरकारको राजस्व बृद्धि हुने अवस्था हुन्छ । 

छद्यभेषमा घरजग्गाको कारोबार गरी अकुत सम्पति कमाउने र सोको कतै अभिलेख नरहने अहिलेको परिपाटीले समाजमा भ्रष्टाचार र अनियमितता बढाइरहेको छ । नेपालको सन्दर्भमा पनि घरजग्गा व्यवसाय कति महत्वपूर्ण छ भन्‍ने कुरा घरजग्गाको कारोबार घटने वित्तिकै सरकारको राजस्व घटेको र समग्र अथतन्त्रमै मन्दी आउने गरेकोबाट प्रमाणित हुन्छ ।

अन्तर्राष्ट्रिय अनुभव 

संसारका धेरै देशमा रियल इस्टेट क्षेत्र निकै आकर्षक र प्रतिष्ठित व्यवसाय र अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड मानिन्छ । अर्थशास्त्रीहरुले यसलाई देशको अर्थतन्त्रको वास्तविक अवस्थाको भरपर्दो सूचक मान्दछन् । आर्थिक विकासको उत्कर्षमा पुगेका दक्षिणपूर्वी एशियाका देशहरु थाइल्याण्ड, भियतनाम, कम्बोडिया, मलेशिया, फिलिपिन्स, इण्डोनेशिया र हङकङमा रियल इस्टेट क्षेत्रले निकै विकास गरेको छ । 

आवासीय घर, अपार्टमेण्ट, सपिङ कम्प्लेक्स, अफिस कम्प्लेक्स, मल्टिप्लेक्सको निर्माण तथा बेचबिखन गर्ने कार्यमा निजी क्षेत्रको ठूलो भूमिका छ । साथै, कतिपय परियोजनामा सरकार र निजी क्षेत्रको साझेदारीमा ठूला परियोजना संचालन भएको पाइन्छ । 

छिमेकी देश भारत र चीनमा पनि तीब्र आर्थिक विकाससँगै रियलइस्टेट क्षेत्र पनि विस्तार भइरहेको देखिन्छ । ती देशमा भइरहेको औद्योगिकीकरण र बसाइसराइका कारण शहरी क्षेत्रमा बढदो आवासीय तथा व्यापारिक भवनको माग बढदै गएको र निजीक्षेत्र भवन निर्माण वा जग्गा विकासमा मात्र सीमित नभई व्यवस्थित शहरको निर्माणमा संलग्न भएको देखिन्छ । 

यसका लागि ती देशले भूमि व्यवस्थापन, वैदेशिक लगानी, करप्रणालीमा व्यापक सुधार गरेको देखिन्छ र सरकारले घरजग्गा व्यवसायलाई आवश्यकता अनुसार नियमन, नियन्त्रण र प्रबद्र्धन गर्ने गरेको पाइन्छ । त्यसो गर्दा पनि कतिपय देशमा बेलाबखत रियलइस्टेट क्षेत्रमा थुप्रै समस्या र चुनौती देखापर्ने भए तापनि सरकारको संरक्षणकारी सोँचका कारण ती समस्याहरुको समाधान प्रभावकारीरुपमा हुने गरेको पाइन्छ । 

दक्षिण पूर्व एशियाका मुलुकमा सरकारको नीतिगत तथा कानुनी सहयोगमा निजीक्षेत्र र सरकार मिलेर सुकुम्बासी बस्तीको सुधार, अव्यवस्थित बसोबासमा सुधार, निम्‍न मध्यमवर्गीय परिवारका लागि औकात अनुसारको सुपथ आवासको व्यवस्था गर्न ती देश सफल भएका छन् । 

ती देशले हासिल गरेका महत्वपूर्ण सफलता भनेको व्यक्तिले आफनो घर आफै बनाउनु पर्छ भन्‍ने परम्परागत सोँचबाट समाजलाई मुक्त गरी घर निर्माण वा खरीद व्यक्तिको बाध्यता होइन बरु एउटा आकर्षक छनोट हो भन्‍ने मान्यता स्थापित गर्नु हो । कतिपय देशको अवस्था नेपालसँग मिल्दोजुल्दो छ र हामीले ती देशबाट महत्वपूर्ण कुरा सिक्न सक्छौं ।

रियल इस्टेट व्यवसायका अवसरहरु नेपालमा भइरहेको शहरीकरण तथा बसाइसराइका कारण पहाडबाट तराइ झर्ने र गाँउबाट शहर पस्ने प्रवृत्ति व्यापक रुपमा बढिरहेको छ । गाँउका पुख्यौली घर खाली छोडेर शहरमा सानो घडेरीमा घरबनाउने वा बनिबनाउ घर किनेर बस्‍ने चलन नयाँ पुस्तामा बढिरहेको छ । 

ठूला शहरबजारमा पनि आजभन्दा ४०/५० वर्ष अघि बनेका लाखा‌ै घरहरु जीर्ण भएका वा वर्तमान पुस्ताका लागि अनुपयुक्त भएको अवस्था छ । अहिले वैदेशिक रोजगारीमा गएका मानिसहरुको सपना शहरमा एउटा घर बनाउने भन्‍ने देखिन्छ । र, वैदेशिक रोजगारीबाट प्राप्त रकमको ठुलो हिस्सा घरजग्गा खरीदमा खर्च भएको देखिन्छ ।

तर, त्यो खर्चले व्यवस्थित र सुविधा सम्पन्‍न बसोबासका लागि नभई अव्यस्थित बसोबासलाई बढावा दिएको पाइन्छ । असंगठित व्यक्ति र समूहले गर्ने पूर्वाधार विनाका प्लटिङका योजना पहाड, तराइ जताततै देखिन्छन् । यस्ता योजनाहरुमा पूर्वाधारको व्यवस्था गर्नु सरकारका लागि जटिल समस्या बनिरहेको छ । 

यो समस्यालाई अवसरका रुपमा बदल्नका लागि निजी क्षेत्र र सरकार मिलेर अघि बढनुको विकल्प छैन । यसका लागि अव्यवस्थित बसोबासलाई प्रोत्साहन गर्ने अहिलेको नीतिमा परिवर्तन गरी ठूलो परिमाणको जग्गा विकास वा आवास आयोजनालाई सहुलियत प्रदान गर्ने, जग्गाको हदबन्दी हटाउने, व्यक्ति विशेषले घरनिर्माण गर्ने प्रचलनमा अंकुश लगाउने, अव्यवस्थित बसोबासको सुधार वा स्तरोन्‍नति गर्ने जस्ता प्रगतिशील नीति लागु गर्नुपर्ने आवश्यकता छ । 

रियल इस्टेट क्षेत्रले सरकारलाई राजस्वमात्र नभई लाखौं युवालाई रोजगारी दिई निर्माण व्यवसायी, निर्माण सामग्री उत्पादक तथा वितरकहरुलाई दीगो व्यापारको अवसर समेत प्रदान गर्छ । काठमाडाै पोखरा र विराटनगर जस्ता ठूला शहरमा मात्र सीमित यो व्यवसायलाई अन्य मझौला तथा साना शहरमा विस्तार गर्ने प्रशस्त अवसर छ । रोजगारीका लागि घरबाट टाढा बसेको जनसंख्याका लागि आफैंले घर बनाउने वा किनबेच गर्ने काम कठिन र झन्झटिलो हुँदै गइरहेको सन्दर्भमा स्वीकृति प्राप्त व्यवसायी मार्फत यो काम गराउन सकिने संभावना बढेको देखिन्छ ।