फ्ल्याटसँगै जग्गा हस्तान्तरण नहुँदा ७२ अपार्टमेन्टका १२ हजार घरधनी जग्गाको स्वामित्व बिहीन

काठमाडौं । सहरी सौन्दर्यता नै बढाउने गरी काठमाडौं उपत्यकामा धमाधम गगनचुम्बी अपार्टमेन्ट बनिरहेका छन् । मोफसलका सहरहरु पोखरा, रुपन्देही, वीरगञ्‍ज, झापालगायत ठाउँहरुमा पनि अपार्टमेन्ट कल्चर फैलिदै गइरहेको देखिन्छ । 

हालसम्म ठूला/साना गरी ७२ वटा अपार्टमेन्ट निर्माण सम्पन्‍न भइसकेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका निवर्तमान अध्यक्ष भेषराज लोहोनी बताउँछन् । यी हाइराइज अपार्टमेन्टमा करिव १२ हजार घरपरिवार बसोबास गर्छन् ।

स्वीमिङ पुल, गेमिङ जोन, हेल्थ क्लब, थियटर, ग्रोसरी सपजस्ता आधुनिक सेवा सुविधाहरु उपलब्ध भएका अपार्टमेन्टको बसाइ भव्य छ । न सेकुरिटी चिन्ता छ, न खानेपानी र ढलको । यतिधेरै सुविधाहरु हुँदाहुँदै पनि अपार्टमेन्टधनीहरुको छुट्टै खालको चिन्ता छ । 

त्यो हो, जग्गाको स्वामित्व नहुनु । घरधनीसँग फ्ल्याटको लालपुर्जा छ, तर जग्गाको स्वामित्व छैन । यदि केही गरी अपार्टमेन्ट डिस्पोज भए वा गर्नुपरेमा घरधनीहरु सडकमै झर्ने देखिन्छ ।

दुई दशकअघि बनेका अपार्टमेन्टहरुमा पनि जग्गाको स्वामित्व अझै पनि डेभलपरसँगै छ, घरधनीसँग केवल फ्ल्याटको लालपुर्जामात्र छ । 

कानुनी र नीतिगत झन्झटका कारण ग्राहकहरुलाई अपार्टमेन्टसँगै जग्गाको पनि स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न नसकिएको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका पूर्वअध्यक्ष भेषराज लोहोनीले नेपालहोम्सलाइ बताए । 

कतिपय अपार्टमेन्ट परियोजनाले ग्राहकलाई फ्ल्याटको लालपुर्जासमेत दिन नसकेको बताइन्छ । 

कहाँ छ समस्या ?

संयुक्त आवास ऐन २०५४ जारी भएपछि अपार्टमेन्ट निर्माण थालनी भएको घरजग्गा व्यवसायी लोहनीको भनाई छ । त्यसयता हालसम्म ७२ अपार्टमेन्ट परियोजना निर्माण भएका छन्, जहाँ करिव १२ हजार घरपरिवार बासोबास गर्दै आएका छन् ।

स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न नसक्दा ठूलो संख्यामा अपार्टमेन्टधनी जग्गाको स्वामित्व बीहिन बन्नुपरेको लोहोनीको भनाई छ । 

‘अपार्टमेन्टधनी जग्गाको स्वामित्व लिन तयार छन्, डेभलपरहरु स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न पनि चाहन्छन्,’ लोहोनीले भने, ‘तर जग्गाको स्वामित्व हस्तान्तरण गर्नका लागि कानुनी सुविधा छैन, राज्यले आँखा चिम्लिएको छ ।’  

नेपालमा अपार्टमेन्ट निर्माण हुन थालेको अढाई दशक भइसक्यो । कतिपय अपार्टमेन्ट डिस्पोज गर्ने समय पनि हुन थालिसक्यो । कतिपय पुराना अपार्टमेन्ट भत्काएर नयाँ सुविधा सम्पन्न बनाउन सकिन्छ । 

कतिपय भूकम्पलगायत कारणले जिर्ण बनेका छन्, तीन आपर्टमेन्ट कुनै पनि दिन डिस्पोज हुन सक्छन् । यदि अपार्टमेन्ट डिस्पोज भइहाले त्यहाँ बस्ने घरधनीको अधिकार के बाँकी रहन्छ ? जग्गा डेभलपरको स्वामित्वमा हुँदा दाबी गर्ने ठाउँसमेत देखिदैन । 

दामासायीमा जग्गाको स्वामित्व हस्तान्तरण 

उदाहरणका लागि, १० रोपनी क्षेत्रफलमा २०० फ्ल्याट बनेका छन् भने फ्ल्याट धनीहरुलाई जग्गा पनि दामासायीमा हस्तान्तरण हुनुपर्ने थियो । कम्पनीको शेयर संरचना जस्तै । ठूलो फ्ल्याट खरिद गर्नेले धेरै र सानो फ्ल्याटधनीले कम जग्गा पाउँथ्यो । 

अपार्टमेन्टमा बस्ने दुई सय जनाकै जग्गामा स्वामित्व हुन्थ्यो । जग्गा टुक्राएर पास गर्न नमिल्ने हुँदा शेयर स्वामित्व हुन्थ्यो । 

‘नियमावली जारी हुँदा प्रस्ट व्यवस्था गरिएन, मालपोत अधिकारीले पनि बुझेनन् वा बुझ्‍न खोजेनन्, डेभलपरले पनि नबुझेर फ्ल्याट मात्र बिक्री गरिरहे, फ्ल्याटको मात्र लालपुर्जा बन्यो, जग्गा हस्तान्तरण भएन’ लोहोनीले भने, ‘पुरै अपार्टमेन्ट बिक्री भइसक्दा पनि जमिन डेभलपरकै नाममा रह्यो । खासमा त्यो जमिन डेभलपरको होइन, त्यहाँका घरधनीको हो ।’ 

ऐन कार्यन्वयन पक्षतर्फ मालपोत र डेभलपरको बुझाई कम रहेको घरजग्गा व्यवसायी बताउँछन् । सहरी विकास मन्त्रालयले पनि सुरुवातमै कार्यान्वयनमा चासो देखाएन । न मालपोत र डेभलपरलाई नै सम्झाउन सक्यो । मालपोत कार्यालयले फ्ल्याट मात्र पास गरिदिए । 

हाउजिङ परियोजनामा भने यस्तो समस्या छैन । घरसहित जग्गा पनि पास गरेर दिन सकिन्छ । 

अब समधानको उपाय के ? 

सुरुमै फ्ल्याट बिक्री गर्दा जमिन पनि दामासायीमा पास गरिदिँदै गएको भए डेभलपरको नाममा जमिन हुँदैनथ्यो । यो समस्या पनि निम्तिने थिएन । तर, समयमै बेवास्ता गरिँदा जग्गा डेभलपरकै नाममा रह्यो, बास्तविक घरधनी जमिनको स्वामित्व बीहिन । 

डेभलपरको नामबाट जग्गा समितिको नाममा जाने र त्यस जग्गामा घरधनीको दामासायीमा शेयर स्वामित्व हुनुपर्ने हो । 

‘अपार्टमेन्टधनी जग्गा लिन तयार छन्, कम्पनी दिन पनि तयार छ । तर, हरेकका नाममा जग्गा पास गर्दा रजिस्ट्रेसन दस्तुर र अन्य राजश्व कसले बुझाउने ?’ लोहोनीले भने, ‘मालपोत कार्यालयमा थैली झुन्डाउनुपर्छ । त्यो जमिनको थैली रकम बराबरको राजश्व जग्गाधनीले तिर्नपर्ने हुन सक्छ । फेरी ग्राहकले राजश्व तिरेपछि डेभलपरलाई त्यो मूल्यांकन बराबरको बैंक ट्रान्जेक्सन देखाउन पर्यो, त्यहाँ प्रोफिट देखिँदा २५ प्रतिशत आयकर तिर्नुपर्ने हुन्छ । जबकी, त्यो डेभलपरलाई आउने पैसा होइन ।’ 

ठूला प्रोजेक्टमा करोडौंको ट्रान्जेक्सन हुन्छ । करोडौं रुपैयाँ बुझाउन डेभलपर पनि तयार हुँदैनन् ।

कानुनसम्मत बिक्री भइसकेका अपार्टमेन्टका हकमा जग्गाको स्वामित्व हस्तान्तरण गर्दा कुनै राजश्व तिर्न नपर्ने कानुनी व्यवस्था गरिनुपर्ने डेभलपरहरुको माग छ । 

‘नयाँका हकमा फ्ल्याट बिक्री गर्दा घरधनीले पाउने बराबारको जमिन त्यतिबेलै हस्तान्तरण गर्ने व्यवस्था गर्न सकिन्छ, पुरानो गल्ती दोहोर्याउन भएन,’ लोहोनीले भने, ‘बिक्री भइसकेका पुरानो अपार्टमेन्ट परियोजनाको हकमा एक पटकलाई जग्गाको स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न कानुनी सहजता गरिदिनुपर्छ ।’

यो अवरोध आर्थिक ऐनले खुलाउन सक्ने व्यवसायीको भनाई छ । आर्थिक ऐनमा पुराना अपार्टमेन्टको हकमा यो व्यवस्था र नयाँको हकमा यो व्यवस्था भनेर स्पष्ट खुलाई सुविधा दिन सकिन्छ । अर्थात् पुरानोको हकमा शून्य रजिष्ट्रेसन दस्तुर र नयाँको हकमा फ्ल्याट बिक्री गर्दै जग्गा पनि पास हुनुपर्ने व्यवस्था गर्न सकिने लोहोनीको सुझाव छ । 

अपार्टमेन्टको जमिन कम्पनीको शेयर संरचनाजस्तै हुन्छ । कुनै अपार्टमेन्ट ५० वर्षपछि भत्किएमा जमिनमा  शेयर हिस्सा रहन्छ । सबै फ्ल्याटधनी सुरक्षित पनि हुन्छन् । अहिले जमिन हस्तान्तरण गर्न नसक्दा डेभलपरले पनि यत्तिकै ट्याक्स तिरेर बस्न परेको छ ।

अर्को, हदबन्दीको समस्या पनि देखियो । डेभलपरको नाममा विभिन्न अपार्टमेन्टहरुको जमिनको स्वामित्व देखिन्छ । एउटै डेभलपरले पाँचवटा प्रोजेक्ट बनाएर सबै बिक्री गरेपनि उसको नाममा पाँचवटैको जमिन देखिने लोहोनीको भनाई छ ।