अब यसकारण बढ्ने छ घरजग्गा कारोबार

काठमाडौं । कोभिड महामारीकै बिचमा चम्किएको घरजग्गाको व्यापार मन्दीले थलिएको धेरै भइसक्यो । बैंकमा तरलता अभाव, चर्को ब्याजदर, कर्जा प्रवाहमा राष्ट्र बैंकको कडाई, कित्ताकाटमा कडाई लगायत कारणले घरजग्गा कारोबारमा गम्भिर मन्दी छाएको हो । 

तर, अहिले अवस्था फेरिँदै छ । बैंकमा तरलता बढ्दै गएपछि कर्जाको ब्याजदर पनि घट्दो दरमा छ । सरकारले घरजग्गा किनबेच बढाउन भन्दै यथास्थितीमै कित्ताकाट फुकुवा गरिसकेको छ । घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जामा कडाई गर्दैै आएको राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार चलायमान हुने गरी मौद्रिक नीतिको समिक्षा गरेको छ ।

सरकार र राष्ट्र बैंकले नै घरजग्गा व्यवसायलाई चलायमान गराउने गरी नीतिगत व्यवस्था गरेपछि लामो समयदेखि थलिएको घरजग्गा कारोबार क्रमशः बढ्दै जाने व्यवसायीहरुले अपेक्षा गरेका छन् । मंसिर महिनामा घरजग्गा किनबेचसँगै कित्ताकाट पनि बढेको छ । साथै, व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जा प्रवाह पनि ह्वात्तै बढेको राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले देखाउँछ ।

कात्तिक महिनामा २६ हजार घरजग्गा किनबेच भएकोमा मंसिरमा ४१ हजारभन्दा बढी किनबेच भएका छन् । यस्तै, कात्तिकमा देशभरी ७० हजार कित्ताकाट भएकोमा मंसिरमा बढेर एक लाख १० हजार पुगेका छन् । बैंकको कर्जा पनि क्रमशः बढ्दो दरमै देखिन्छ । 

थला परेको घरजग्गा कारोबार चलायमान बनाउन सरकार र राष्ट्र बैंकले कस्तो नीति ल्याए त ? हामीले घरजग्गा चलायनमान बनाउने गरी ल्याइएका नीतिहरुका बारेमा चर्चा गर्दै छौं ।

१) कित्ताकाट खुला

सरकारले भूउपयोग नियमावली ०७९ जारी गर्दै गत वर्षको असारदेखि घरजग्गाको कित्ताकाटमा कडाई गरेको थियो । स्थानीय तहले कृषि र गैरकृषि भनी वर्गीकरण गरेको जग्गामात्रै कित्ताकाट गर्न पाउने व्यवस्था थियोे । त्यो पनि न्यूनतम ४ आना १ दामभन्दा कम क्षेत्रफल नहुने गरी ।

स्थानीय तहले समयमै जग्गा वर्गीकरण टुंग्याउन नसक्दा देशैभरी कित्ताकाट ठप्पजस्तै भएको थियो । कित्ताकाट ठप्प हुँदा घरजग्गा कारोबार घटेर अर्थतन्त्र नै दबाबमा परेको ठहर गर्दै सरकारले साउन अन्तिममा सरलीकृत गर्यो ।

भूउपयोग नियमाली संशोधन गर्दै सरकारले वर्गीकरण नगरिएको जग्गा भए पनि कित्ताकाट गर्न पाइने निर्णय गरेको हो । अझै पनि अधिकांश स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण गर्न सकेका छैनन् । तर, वर्गीकरण नभए पनि कित्ताकाटमा भने कुनै समस्या छैन । 

२) प्लानिङ पर्मिट भए साढे दुई आनामै कित्ताकाट

सरकारले नयाँ भूउपयोग नियमाली जारी गर्दै आवासीय क्षेत्रमा वर्गीकरण गरिएका जग्गााई न्यूनतम ४ आना १ दामभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न रोक लगाएको थियो । जबकी, त्यसअघि साढे दुई आना क्षेत्रफलमै कित्ताकाट भइरहेको थियो । 

नियमावली संशोधन गर्दै सरकारले प्लानिङ पर्मिट लिएकाहरुलाई घडेरी साढे दुई आना क्षेत्रफलमै कित्ताकाट गर्न पाउने व्यवस्था गरेको छ । अन्य व्यक्तिगत तहमा हुने कित्ताकाटमा भने न्यूनतम ४ आना १ दामकै प्रावधान यथावत छ । अंशबण्डा, भर्पाइ र मोही बाँडफाँडमा पनि न्यूनतम ४ आना १ दाम क्षेत्रफल हुनुपर्ने व्यवस्था पनि संशोधित नियमावलीबाट हटाइएको छ । 

३) व्यक्तिगत घरकर्जाको सीमा वृद्धि 

नेपाल राष्ट्र बैंकले चालू आर्थिक वर्षको बजेटमार्फत व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जाको सीमा वृद्धि गरेको छ । पहिलो पटक घर खरिद गर्ने ग्राहकलाई लक्षित गर्दैै राष्ट्र बैंकले अधिकतम डेढ करोड रुपैयाँ रहेको व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जाको सिमा ५० लाखले बढाएर दुई करोड रुपैयाँ पुर्याएको छ । यही कारण कात्तिक मसान्तसम्म आइपुग्दा रियल इस्टेट कर्जाको तुलनामा व्यक्तिगत आवासीय कर्जा प्रवाह राम्रै बढेको देखिन्छ । 

४) घरजग्गा धितो कर्जा ४० प्रतिशत

राष्ट्र बैंकले लगानीयोग्य रकमको अभावसँगै घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जालाई रोकेर उत्पादनमुलक क्षेत्रमा परिचान गर्ने गरी कडाई गरेको थियो । गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत राष्ट्र बैंकले काठमाडौं उपत्यकामा अधिकतम ३० प्रतिशत र बाहिर ४० प्रतिशतसम्म घरजग्गा धितो कर्जा पाउने व्यवस्था गरेको थियो । 

तर, व्यवसायीको चौतर्फी दबाब र बैंकमा बढ्दै गइरहेको तरलता पर्याप्तताका कारण राष्ट्र बैंकले काठमाडौं उपत्यकाभित्र ४० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा दिन पाउने व्यवस्था गरेको छ । यो व्यवस्थाले घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह बढ्ने र कारोबार पनि तंग्रिँदै जाने अपेक्षा छ ।

५) जोखिमभार १२५ प्रतिशत

गत वर्षको मौद्रिक नीतिमा घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जालाई निरुत्साहित गर्न राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जाको जोखिमभार ७५ प्रतिशतबाट दोब्बर बढाएर १५० प्रतिशत पुर्याएको थियो । जसले गर्दा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह गर्न निरुत्साहित भएका थिए ।

सरकार र व्यवसायीको चौतर्फी दबाबका कारण राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जाको जोखिमभार १५० प्रतिशतबाट घटाएर १२५ प्रतिशत कायम गरेको छ । घरजग्गा कारोबारलाई चलायमान गराउने गरी मौद्रिक नीतिको समिक्षा गरेपछि व्यवसायी पनि उत्साहित बनेका छन् । यो व्यवस्थासँगै बैंकहरुसँग ५० अर्ब लगानीयोग्य रकम थपिने राष्ट्र बैंकको भनाई छ ।

६) कर्जा आम्दानी अनुपात ६० प्रतिशत  

यस्तै, घरकर्जा लिँदा ऋणीको आम्दानी र किस्ता तिर्नुपर्ने अनुपात ५० रहेकोमा मौद्रिक समिक्षमार्फत ६० प्रतिशत पुर्याइएको छ, जसले कम आम्दानी हुनेलाई पनि घरकर्जा लिन सहज हुनेछ । अर्थात्, अब ऋणीले आफ्नो आम्दानीको ६० प्रतिशतसम्म कित्ता तिर्ने गरी बैंकबाट कर्जा लिन पाउनेछन् । 

७) बढ्दो तरलता, घट्दो ब्याजदर

बैंकमा लगानीयोग्य रकमको चर्को अभाव भएपछि क वर्गका वाणिज्य बैंकमै कर्जाको ब्याजदर १८ प्रतिशतसम्म पुगेको थियो । चर्को ब्याजदरमै भएपनि कर्जा लिन पाउनु भनेको भगवान फेला पार्नुसरह भइसकेको थियो । तरलता अभावले बैंकले कर्जा लगानी नै बन्द गरिसकेको अवस्था थियो । 

तर, पछिल्लो समय बैंकमा तरलता बढ्दै गएपछि कर्जा प्रवाह सहजमात्र भएको छैन्, बैंकको ब्याजदर नै एकल बिन्दूतर्फ झर्न थालिसकेको छ । बचतसँगै कर्जाको ब्याजदर घटाउन बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबीच प्रतिस्पर्धा चल्न थालेको छ । 

नबिल बैंकले ७ वर्षसम्म स्थिर रहने गरी ९.९९ प्रतिशत फिक्स ब्याजदरमा घरकर्जा योजना ल्याएको छ । अरु बैंकले १० देखि १२ प्रतिशतको बिचमा कर्जाको ब्याजदर तोक्न थालेका छन् । अझ फिक्स ब्याजदरको कर्जा सस्तो बनाउन बैंकबीच तछाडमछाड नै चलेको देखिन्छ । 

ब्याजदर घटेसँगै घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा लगानी बढ्ने र लामो समयदेखि सुस्ताएको घरजग्गा कारोबारमा सुधार आउने अपेक्षा गरिएको छ । राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जा प्रवाहमा सहजीकरण गरेको छ ।