कोरोना महामारीमा घर कर्जा : कहाँ–कहाँ छन् अवसर ?

यतिबेला कोरोना महामारीको चपेटाले सम्पूर्ण विश्वलाई लपेटेको छ । नेपालले पनि पछिल्लो ६ महिनादेखि यो महामारीको संकट झेलिरहेको छ । कोरोना महामारीले विश्वभर आर्थिक संकट खडा गरेको विभिन्न रिपोर्टहरू आइरहेका छन् । हरेक संकटपछि त्यसबाट तंग्रिन विश्व समुदायले स्टिमुलस प्याकेजदेखि अनेकन उपाय लगाउँदै आइरहेको हामीले देखेका छौँ । 

हरेक संकटसँग कुनै न कुनै नयाँ अवसर जोडिएको हुन्छ भन्ने तथ्यलाई हामीले बिर्सनु हुँदैन ।

नेपालमा पनि लामो समयदेखि लकडाउन हुँदा अर्थतन्त्र थिलथिलो भएको छ । उद्योग, व्यापार व्यवसाय चौपट भएका छन् । कतिपय उद्यमी/व्यवसायी पलायन भइसकेका छन् ।

नेपाल राष्ट्र बैंकको सर्भेअनुसार लकडाउन खुकुलो भएपछि व्यापार/व्यवसाय पुरानै लयमा फर्किन कम्तीमा पनि ९ महिना लाग्नेछ । 

तर, यही कोरोना महामारीका बीच केही क्षेत्रमा भने नयाँ अवसर सिर्जना भएका छन् । बैंकबाट ऋण काढेर घरजग्गा जोड्ने योजना बनाउनुभएको छ भने तपाईंका लागि यो समय उपयुक्त हुने देखिन्छ । अहिले बैंकको ब्याजदर एकल अंकमा झरिसकेको छ ।  कोरोना महामारीअघि घर कर्जा ऋणको ब्याज १४ प्रतिशतसम्म तिर्नुपथ्र्यो, जुन अहिले घटेको छ । 

नेपालका बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घर खरिद गर्न, घर बनाउन, जग्गा किन्न, घर मर्मतसम्भार तथा विस्तारलगायत शीर्षकमा घर कर्जा उपलब्ध गराउँदै आएका छन् । यस्तो कर्जा ३५ वर्ष अवधिसम्मका लागि पाइन्छ । 

यदि तपाईंको नियमित आम्दानीको स्रोतमा कोरोना महामारीले असर गरेको छैन । आगामी केही महिना वा वर्ष यसमा कुनै असर पर्ने सम्भावना छैन भने पनि तपाईंका लागि अहिले कर्जा लिएर घरजग्गा जोड्नु लगानीको प्रतिफलका हिसाबले लाभदायक हुनेछ । 

आखिर कहाँ–कहाँ छन्, कोरोना महामारीका बेला घर कर्जामा अवसर ? कुन अवसरलाई समाउन सक्दा तपाईंले कस्तो फाइदा लिन सक्नुहुन्छ ? 

यसबारे तपाईंहरूका लागि केही महत्वपूर्ण जानकारी:

सस्तो ब्याजदर

सरकारले कोरोना संक्रमणबाट जोगिन लकडाउन गरेसँगै बैंक तथा वित्तीय संस्थाले लगानी गर्ने ठाउँ पाएनन् । गत चैत ११ देखि सुरु भएको लकडाउनसँगै बैंकिङ प्रणालीमा तरलता थुप्रिँदै गएपछि बैंकहरू सस्तो ब्याजदरमा कर्जा उपलब्ध गराउने प्रतिस्पर्धामा उत्रिन थालेका छन् ।

लकडाउन खुकुलो हुनेबित्तिकै बैंकहरूले धमाधम एकल अंकको ब्याजदरमा कर्जाका स्किम घोषणा गरेका थिए । बैंकबाट ऋण लिएर घरजग्गा किन्ने हो भने अहिले एकल अंकको ब्याजदरमै कर्जा पाइन्छ ।

पूर्ण सरकारी स्वामित्वको राष्ट्रिय बाणिज्य बैंकले ७.२५ प्रतिशत ब्याजदरमा घरकर्जा योजना ल्याएको छ । यस्तै, स्ट्यान्डर्ड चार्टर्ड बैंकले ७.५९ प्रतिशत, नबिल बैंकले ७.९९ प्रतिशत ब्याजदरमा घरकर्जा उपलब्ध गराउने घोषणा गरेका छन् ।

बैंकबाट ऋण काढेर घरजग्गा जोड्ने योजना बनाउनुभएको छ भने तपाईंका लागि यो समय उपयुक्त हुने देखिन्छ । अहिले बैंकको ब्याजदर एकल अंकमा झरिसकेको छ ।  कोरोना महामारीअघि घर कर्जा ऋणको ब्याज १४ प्रतिशतसम्म तिर्नुपथ्र्यो, जुन अहिले घटेको छ ।

अहिले ‘क’ वर्गका वाणिज्य बैंकहरूले १० प्रतिशतभन्दा कम ब्याजदरमै घरकर्जा उपलब्ध गराइरहेका छन् । कतिपय बैंकले यति समयसम्म ब्याजदर नबढाउने र त्यसपछि बेसरेटअनुसार ब्याजदर थपघट हुने बताएका छन् । बैंकहरूले स्किम ल्याउँदा ६ महिनादेखि दुई वर्षसम्म ब्याजदर नबढाउने प्रतिबद्धता जनाएका छन् । 

अझ पछिल्लो समय राष्ट्र बैंकले सुरुमा घर कर्जा लिँदा जुन ब्याज दिइएको हो, कर्जा भुक्तानी पूरा नहुँदासम्म ब्याज घटबढ गर्न नपाइने प्रावधान सार्वजनिक गरेपछि त घर बनाउन सहज भइहाल्यो । 

नेपाल राष्ट्र बैंकले गत हप्ता एकीकृत निर्देशिका, २०७७ जारी गर्दै बैंकहरूले प्रिमियममा छुट दिएर ल्याएका कर्जा योजना भने खारेज गरिदिएको छ । प्रिमियमा छुट दिएर कर्जाको स्किम एनआईसी एसिया बैंकले कार्यान्वयनमा ल्याइसकेको थियो । 

नयाँ ग्राहकका लागि सस्तो व्याजदरको घरजग्गा कर्जाको स्किम ल्याएका बैंकहरुले पुराना ग्राहकहरु पनि बैंकमा गएर बार्गेनिङ गरेको खण्डमा ऋणको ब्याजदर घटाउन सक्छन् । 

फिक्स ब्याजदर

व्यक्तिगत प्रयोजनका लागि घर तथा गाडी किन्न बैंकबाट लिएको कर्जाको ब्याजदर कहिल्यै परिवर्तन हुने छैन । कर्जा अवधिभर एउटै ब्याजदरमा निश्चित रकम किस्ता बुझाउन पाउने गरी राष्ट्र बैंकले एकीकृत निर्देशिका जारी गरेको छ ।

बैंकले बेलाबेला कर्जाको ब्याजदर अनियन्त्रित रूपमा बढाउँदा निश्चित आम्दानी हुने सर्वसाधारण मर्कामा परिरहेका थिए । अब बैंकबाट घर कर्जा लिँदा जति ब्याजदर तोकिएको हुन्छ, कर्जाको अन्तिम किस्ता बुझाउँदा पनि सोही ब्याजदर कायम हुनेछ । 

नेपालमा पहिलो पटक गाडी र घर कर्जामा फिक्स ब्याजदर कायम गरिएको हो । बैंकले सुरुमा सस्तो ब्याजदरमा ऋण दिएपछि लगत्तै बेसरेट बढाएर ब्याजदर पनि बढाउँदै आइरहेका थिए । 

राष्ट्र बैंकको नयाँ व्यवस्थाले बैंकको मनपरी ढंगले ब्याजदर बढाउने प्रवृत्तिको अन्त्य भएको छ । स्थिर कर्जाको ब्याजदर बैंकले ६÷६ महिनामा प्रकाशित गर्नुपर्ने निर्देशिकामा उल्लेख छ ।

यो स्थिर ब्याजदरको सुविधा नयाँ/पुराना दुवै ग्राहकले पाउनेछन् । यदि कुनै ग्राहकले मलाई स्थिर ब्याजदर होइन, तरलताअनुसार थपघट हुने ब्याजदर चाहिन्छ भन्यो भने पनि उसलाई त्यो विकल्प दिनुपर्ने निर्देशिकामा उल्लेख छ ।

तत्कालीन समय स्थिर ब्याजदरको कर्जाभन्दा फ्लटिङ ब्याजदरको कर्जा लिँदा सस्तो पर्न आउँछ । तर, ब्याजदर परिवर्तन नहुने हुँदा दीर्घकालमा स्थिर ब्याजदरकै कर्जा लाभदायक हुने देखिन्छ । 

बैंकहरूले कर्जाको स्किम ल्याउँदा फ्लटिङ ब्याजदरको भन्दा फिक्स ब्याजदरको रेट अलि महँगो राखेका हुन्छन् । उनीहरूले रिस्क प्रिमियम जोडेर पिक्स ब्याजदर निर्धारण गर्छन् ।

सेवाशुल्क अधिकतम ०.७५ प्रतिशत मात्र  

राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमार्फत बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले कर्जा प्रवाह गर्दा लिने सेवा शुल्कमा ‘क्याप’ लगाइदिएको छ ।

अब ‘क’ वर्गका वाणिज्य बैंकहरूले कर्जा प्रवाह गर्दा सेवाशुल्क ०.७५ प्रतिशतभन्दा बढी लिन पाउँदैनन् । यस्तै, विकास बैंकले १ प्रतिशत, वित्त कम्पनीले १.२५ प्रतिशत र लघुवित्त वित्तीय संस्थाहरूले १.५० प्रतिशतभन्दा बढी सेवाशुल्क लिन नपाउने व्यवस्था गरिएको छ ।

जबकि यसअघि वाणिज्य बैंकहरूले १ देखि २ प्रतिशतसम्म एवं वित्त कम्पनी र लघुवित्तले ४ प्रतिशतसम्म सेवाशुल्क असुल्दै आइरहेका थिए । मौद्रिक नीतिको व्यवस्थाले बैंकबाट कर्जा लिने नयाँ ऋणीहरूलाई केही राहत मिलेको छ ।

६० प्रतिशतसम्म कर्जा पाइने

मौद्रिक नीतिमार्फत पहिलो पटक घरजग्गा खरिद गर्ने ग्राहकलाई धितो मूल्यांकनको ६० प्रतिशतसम्म कर्जा दिने व्यवस्था गरिएको छ । जबकि यसअघि धितो मूल्यांकनको ७० प्रतिशतसम्म कर्जा दिने व्यवस्था थियो । तर, सेकेन्ड होम बायरको तुलनामा फस्र्ट होम बायरले धितो मूल्यांकनको १० प्रतिशत बढी कर्जा पाउँछन् ।

तर, मौद्रिक नीतिले सेकेन्ड होम बायरका लागि पनि सरकारबाट अनुमति लिएका व्यवस्थित आवास परयोजना र परियोजनाभित्रका घर तथा अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने ग्राहकलाई ऋणको सीमा बढाइदिएको छ ।

यस्तै, निर्माणाधीन हाउजिङ तथा अपार्टमेन्टका लागि कर्जा सुरक्षण मूल्य अनुपात ६० प्रतिशत पुर्याइएको छ । यसअघि यस्तो मूल्य अनुपात ५० प्रतिशत थियो । यो व्यवस्थाले नयाँ हाउजिङ तथा अपार्टमेन्ट परियोजना ल्याउन उत्साह थपेको छ ।

यस्तै, व्यवस्थित आवास परियोजनाभित्रका घर किन्नेले पनि धितो मूल्यांकनको ६० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउँछन् जबकि यसअघि ५० प्रतिशत मात्र कर्जा पाइन्थ्यो । व्यवस्थित आवास क्षेत्रभित्र घर किन्दा सेकेन्ड होम बायरले पनि ६० प्रतिशत कर्जा पाउने भयो, उसले परियोजनाबाहिरका घर किन्दा ५० प्रतिशत मात्र कर्जा पाउँछ ।

ऋण स्थानान्तरण गर्न पाइने

यदि तपाईंले एउटा बैंकबाट घर कर्जा लिनुभएको छ, तर त्यो बैंकमा ब्याजदर बढी भयो वा विविध कारणले अर्को बैंकमा ऋण सार्न पाउनुहुन्छ । महँगो ब्याजदर भएको बैंकबाट सस्तो ब्याजदर भएको बैंकमा ऋण स्थानान्तरण गर्न पाउने ग्राहकको अधिकार नै हो । 

तपाईंले सुरुको बैंकमा जे–जस्ता सर्तहरू राखेर घर कर्जा लिनुभएको छ, त्यही सर्तअनुसार अर्को बैंकमा ऋण स्वाप गर्न सकिने व्यवस्था छ । यसलाई बैंकिङ भाषामा ‘लोन स्वापिङ’ भनिन्छ । ऋण स्थानान्तरण गर्दा चर्को ब्याजबाट बच्न सकिन्छ । लोन स्वाप गर्न त्यति कठिन पनि हुँदैन, तर प्रक्रियाचाहिँ ‘फ्रेस लोन’ कै सरह गर्नुपर्छ । 

ऋण तिर्ने समयसीमा बढ्यो 

राष्ट्र बैंकले कोभिड महामारीमा बैंकलाई तिर्नुपर्ने ऋणको समयसीमा पनि बढाइदिएको छ । यो सुविधा कोरोना प्रभावित पुराना ऋणीले पाउँछन् । यसअघि राष्ट्र बैंकले चैत, वैशाख र जेठ महिनाको ब्याजदर पनि २ प्रतिशतले घटाउन निर्देशन दिएको छ । 

चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत कोरोनाको जोखिम क्षेत्र हेरेर ६ महिनादेखि २ वर्षसम्मका लागि कर्जाको समयावधि बढाइदिएको हो ।

एक वर्षसम्मको मोनाटोरियम पिरियड

यदि तपाईंले घर निर्माणका लागि बैंकबाट कर्जा लिनुभएको छ भने तपाईंले मोनाटोरियम (ग्रेस पिरियड) सुविधा पाउनुहुनेछ । बैंकले उपलब्ध गराएको यो सुविधाअन्तर्गत तपाईंले घर निर्माण गर्दासम्म ईएमआई तिर्नु पर्दैन । घर निर्माण गर्दासम्म मासिक ब्याज बुझाउँदा हुन्छ । तपाईंले घर निर्माण सम्पन्न गरेपछि मात्र ईएमआई सुरु हुन्छ ।

ऋण लिएर घर बनाउँदा ऋणीमाथि अतिरिक्त दबाब थपिने हुँदा बैंकहरूले मोनाटोरियम सुविधा दिएका हुन् । यो अवधिमा ऋणीको कमाइ पनि निर्माणमै खर्च हुन्छ । निर्माण अवधिमा किस्ता तिर्न नपर्ने हुनाले यो समय बैंकबाट ऋण लिएर घर निर्माण गर्नका लागि उपयुक्त मौका हो । 

सस्तियो निर्माण सामग्री

कोरोनाले आर्थिक गतिविधि सुस्ताउँदा निर्माण उद्योगमा पनि प्रभाव परेको छ । अहिले सिमेन्ट, बालुवा, गिट्टी, डन्डीलगायत निर्माण सामग्रीको मूल्य घटेको निर्माण व्यवसायी बताउँछन् । निर्माण कम हुँदा माग घटेपछि निर्माण सामग्रीको मूल्यमा गिरावट आएको हो । 

निर्माण व्यवसायीका अनुसार अहिले घर बनाउँदा लागत २० प्रतिशसम्म कम पर्न आउँछ ।