मन्दीमा फसेको घरजग्गा कारोबार बढ्न थाल्नुका १२ कारण

काठमाडौं । पुस महिनामा देशभर ४६ हजारभन्दा धेरै घरजग्गाको लिखत पारित भयो, जुन असारयताकै सबैभन्दा धेरै हो । पछिल्लो तीन महिनायता घरजग्गा कारोबार निरन्तर बढ्दै गइरहेको छ । कित्ताकाट पनि देशैभर बढ्दो अवस्थामा देखिन्छ ।

चालू आर्थिक वर्षको पहिलो त्रैमासमा निर्माण क्षेत्र ११.४ प्रतिशले बढेको तथ्यांक राष्ट्रिय तथ्यांक कार्यालयले सार्वजनिक गरेको छ । 

तरलता अभाव, चर्को ब्याजदर, कर्जा प्रवाहमा राष्ट्र बैंकको कडाई, कित्ताकाटमा कडाईलगायत कारणले घरजग्गा कारोबार मन्दीमा फसेको छ । तर, पछिल्ला तथ्यांकहरुले घरजग्गा क्षेत्र तंग्रिन लागेको शंकेत देखाउँछन् । तैपनि अपेक्षित कारोबार भने बढ्न नसकेको घरजग्गा व्यवसायीको भनाई छ ।

सरकार घरजग्गा क्षेत्रलाई मन्दीबाट बाहिर निकाल्न प्रयासरत छ । नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गा कारोबार बढ्ने गरी नीति बनाउन थालेको देखिन्छ । घरजग्गा क्षेत्रप्रति अत्यन्तै अनुदार रहने गरेका सरकार र राष्ट्र बैंकको पछिल्लो ‘मुभ’ले घरजग्गा कारोबारमा सकरात्मक उत्साह ल्याएको छ । 

बैंकमा तरलता बढ्दै गएपछि कर्जाको ब्याजदर पनि घट्दो दरमा छ । सरकारले घरजग्गा किनबेच बढाउन भन्दै यथास्थितीमै कित्ताकाट फुकुवा गरिसकेको छ । घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जामा कडाई गर्दैै आएको राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार चलायमान हुने गरी मौद्रिक नीतिको समिक्षा गरेको छ ।

एकल बिन्दू ब्याजदरमै कर्जाको स्किम सुरु हुनु

घरजग्गा कारोबार घटाउन वा बढाउन बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले दिने कर्जाको महत्वपूर्ण भूमिका रहन्छ । सस्तो ब्याजदरमा सहजै कर्जा प्रवाह हुन थाले कारोबार बढ्न थाल्छ भने कर्जा प्रवाहमा कडाई भए कारोबार पनि घट्छ । बैंकमा तरलता कम भएपछि राष्ट्र बैंकले कर्जा प्रवाहमा कडाई गरेको थियो भने ब्याजदर पनि बढेर वाणिज्य बैंककै १८ प्रतिशतसम्म पुगेको थियो । तरलता अभावले धेरै बैंकले घरजग्गामा कर्जा दिन बन्द गरेका थिए ।

तर, पछिल्लो समय घरजग्गा कर्जा सहजमात्र भएको छैन, ब्याजदर पनि एकल बिन्दूमा झर्न थालेको छ । बैंकमा फालाफाल तरलता हुन थालेपछि बैंकहरुले सस्तो ब्याजदरका कर्जाका स्किम ल्याउन प्रतिस्पर्धामा उत्रिएका छन् । अधिकांश बैंकले आधारदर एकल बिन्दुमा झरिसकेको छ । अझ फिक्स ब्याजदरको कर्जा सस्तो बनाउन बैंकबीच तछाडमछाड नै चलेको देखिन्छ । 

सस्तो दरका कर्जा स्किमबाट घरजग्गा खरिदकर्ता लाभान्वित हुने देखिन्छ । गत आर्थिक वर्षको पहिलो ६ महिनाको तुलनामा चालू वर्षको ६ महिनामा व्यक्तिगत आवासीय कर्जा तीन गुनाले बढेको छ । गत वर्षको ६ महिनामा १० अर्ब पौने ११ अर्ब व्यक्तिगत आवासीय घरजग्गा कर्जा प्रवाह भएको थियो भने यो ६ महिनामा कर्जा प्रवाह बढेर पौने ३३ अर्ब पुगेको छ ।

ब्याजदर घटेसँगै घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा लगानी बढ्ने र लामो समयदेखि सुस्ताएको घरजग्गा कारोबारमा सुधार आउने अपेक्षा गरिएको छ । राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जा प्रवाहमा सहजीकरण गरेको छ । 

रोकिएको कित्ताकाट खुला हुनु

कित्ताकाटमा कडाई गर्दा समग्र कारोबार नै सुस्ताएपछि सरकारले यथास्थितीमै कित्ताकाट फुकुवा गरेको छ । भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले भूउपयोग नियमावली ०७९ जारी गर्दै गत वर्षको असारदेखि कित्ताकाटमा कडाई गरेको थियो । स्थानीय तहले कृषि र गैरकृषि भनी वर्गीकरण गरेको जग्गामात्रै कित्ताकाट गर्न पाइन्थ्यो । 

७५३ मध्ये अधिकांश स्थानीय तहले समयमै जग्गा वर्गीकरण टुंग्याउन नसक्दा देशैभरी कित्ताकाट ठप्प भयो । सरकारले भूउपयोग नियमाली संशोधन गर्दै कृषि र गैरकृषि वर्गीकरण नगरेको जग्गा पनि कित्ताकाट गर्न पाइने निर्णय गरेको हो । 

अझै पनि अधिकांश स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण गर्न सकेका छैनन् । तर, वर्गीकरण नभए पनि कित्ताकाटमा भने कुनै समस्या छैन । लालपुर्जामा भएको वर्गीकरणका आधारमा भूउपयोग नियमावली ०७९ ले तोकेको सिमाभित्र रहेर सहजै जग्गाको कित्ताकाट गर्न पाइन्छ । 

पछिल्लो समय कित्ताकाट पनि बढ्दै गइरहेको छ । कित्ताकाट फुकुवा भएपछि घरजग्गा कारोबार बढ्ने र थलिएको अर्थतन्त्र पनि चलायमान हुने सरकारको अपेक्षा थियो । तर, अपेक्षा अनुरुप कारोबार बढ्न सकेन । तैपनि पछिल्लो समयमा बढ्दै गइरहेको कित्ताकाट र कारोबारले रियल इस्टेट लयमा फर्किने शंकेत देखाएको छ । 

साढे दुई आनासम्म कित्ताकाटको संशोधित व्यवस्था 

नयाँ भूउपयोग नियमालीमा आवासीय क्षेत्रमा वर्गीकरण गरिएका जग्गााई न्यूनतम ४ आना १ दामभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न रोक लगाइएको थियो । त्यसअघि साढे दुई आना क्षेत्रफलमै कित्ताकाट गर्न पाइन्थ्यो । 

सरकारले नियमावली संशोधन गर्दै सरकारबाट प्लानिङ पर्मिट लिएका आवास परियोजनालाई घडेरी साढे दुई आनामै कित्ताकाट गर्न पाउने व्यवस्था गरिदिएको छ । तर, अन्य व्यक्तिगत तहमा हुने कित्ताकाटमा भने न्यूनतम ४ आना १ दामकै प्रावधान यथावत छ । यस्तै, अंशबण्डा, भर्पाइ र मोही बाँडफाँडमा पनि न्यूनतम ४ आना १ दाम क्षेत्रफल हुनुपर्ने व्यवस्था पनि संशोधित नियमावलीबाट हटाइएको छ ।

यो व्यवस्थाले व्यवस्थित आवास परियोजनाले बढावा पाउने अपेक्षा छ । यसरी दर्तावाल रियल इस्टेट कम्पनीहरुले सरकारबाट प्लानिङ पर्मिट लिएमा साढे दुई आनामै कित्ताकाट गर्न पाइने भएपछि व्यक्तिगत तहमा हुने कित्ताकाट र कारोबार निरुत्साहित हुने अपेक्षा सरकारको छ ।

व्यक्तिगत घरकर्जाको सिमा दुई करोड पुग्‍नु

राष्ट्र बैंकले व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जाको सिमा पनि वृद्धि गरेको छ । पहिलो पटक घर खरिद गर्ने ग्राहकलाई लक्षित गर्दैै यस्तो घरकर्जाको सिमा दुई करोड रुपैयाँ पुर्याएको राष्ट्र बैंकले जनाएको छ । त्यसअघि अधिकतम डेढ करोडसम्ममात्र व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जा लिन पाइने व्यवस्था थियो । 

चालू आवको साउनदेखि पुससम्म ६ महिनामा व्यक्तिगत आवासीय घरजर्का पौने ३३ अर्ब रुपैयाँ प्रवाह भएको देखिन्छ, जुन गत वर्षको यसै अवधिको तुलनामा तीन गुनाले बढी हो । व्यक्तिगत आवासीय शिर्षकमा घरकर्जा लिँदा केही सुविधा र सहुलियत पाइन्छ । 

घरजग्गा धितो कर्जा अनुपात ४० प्रतिशतसम्म दिइनु

राष्ट्र बैंकले लगानीयोग्य रकमको अभावसँगै घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जालाई रोकेर उत्पादनमुलक क्षेत्रमा परिचान गर्ने गरी कडाई गरेको थियो । गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत राष्ट्र बैंकले काठमाडौं उपत्यकामा धितोको फेयर मार्केट भ्यालुको अधिकतम ३० प्रतिशत र बाहिर ४० प्रतिशतसम्म घरजग्गा धितो कर्जा पाउने व्यवस्था गरेको थियो । 

तर, बैंकमा तरलता पर्याप्तता बढ्दै गएपछि राष्ट्र बैंकले काठमाडौं उपत्यकाभित्र ४० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर ५० प्रतिशतसम्म घरकर्जा दिन पाउने व्यवस्था गरेको छ । यो व्यवस्थाले घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह बढ्ने र कारोबार पनि तंग्रिँदै जाने अपेक्षा छ ।

कर्जा जोखिमभार १२५ प्रतिशतमा झर्नु 

गत वर्षको मौद्रिक नीतिमा घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जालाई निरुत्साहित गर्न राष्ट्र बैंकले जोखिमभार ७५ प्रतिशतबाट दोब्बर बढाएर १५० प्रतिशत पुर्याएको थियो । यही कारण कर्जा प्रवाह पनि घटेको थियो । व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जा सामान्य रुपमा बढे पनि रियल इस्टेट कर्जा भने ऋणात्मक छ । अर्थात्, नयाँ कर्जा लगानीभन्दा पुरानो कर्जा असुली बढी भइरहेको बैंकले जनाएका छन् ।

व्यवसायीको चौतर्फी दबाबपछि राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जाको जोखिमभार घटाएर १२५ प्रतिशतमा झारेको छ । यसले कर्जा लगानी सहज बनाएको छ । घरजग्गामा हुने कर्जा प्रवाहमा राष्ट्र बैंक क्रमशः सहजीकरण गर्दै ‍नेगइरहेको छ । अहिले बैंकमा निक्षेप थुप्रिँदै गइरहेको हुँदा कर्जा प्रवाह बढाउन थप लचक बन्‍ने पनि सम्भवना छ ।

कर्जा–आम्दानी अनुपात ६० प्रतिशत हुनु

राष्ट्र बैंकले चालू आवको त्रैमासिक मौद्रिक समिक्षमार्फत घरकर्जा दिँला ऋणीको आम्दानी र किस्ता तिर्नुपर्ने अनुपात बढाएर ६० प्रतिशत पुर्याएको छ । यसअघि यस्तो अनुपात ५० प्रतिशत रहेको थियो ।

यो व्यवस्थाले कम आम्दानी हुनेलाई पनि घरकर्जा लिन सहज भएको छ । ऋणीले आफ्नो आम्दानीको ६० प्रतिशतसम्म किस्ता तिर्न पाउने गरी बैंकबाट कर्जा लिन पाउनेछन् । उदाहरणका लागि, तपाईंको मासिक एक लाख रुपैयाँ आम्दानी छ भने ६० हजार रुपैयाँसम्म किस्ता तिर्ने गरी कर्जा लिन पाउनुहुनेछ । 

घरजग्गाप्रति सरकार र राष्ट्र बैंक उदार बन्दै जानु

घरजग्गा कारोबार सुस्ताउँदा समग्र अर्थतन्त्र नै सुस्त भएको निष्कर्षमा प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहालदेखि अर्थमन्त्री डा. प्रकाशशरण महतसम्म पुगेका छन् ।

उनीहरुले लचक नीति लिन राष्ट्र बैंकलाई दबाब समेत दिँदै आइरहेको देखिन्छ । पछिल्लो समय राष्ट्र बैंक पनि घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जामा उदार बन्दै आएका छन् । घरजग्गाप्रति सरकार र राष्ट्र बैंकको उदारताले घरजग्गा कारोबार बढ्ने अपेक्षा गरिएको छ ।

घरजग्गा खरिदमा किस्ताबन्दी र साटफेर सुविधाजस्ता नयाँ स्किम सुरु हुनु

रियल इस्टेट कम्पनीहरुले किस्ताबन्दीमा घरजग्गा खरिद गर्न सकिने र एक ठाउँको घरजग्गाले अर्को ठाउँमा घरजग्गा साटफेर गर्न सकिने सुविधा ल्याउन थालेका छन् । हालै भृकुटीमण्डपमा सम्पन्‍न रियल इस्टेट एक्स्पोमा डाउनटाउन हाउजिङले ललितपुरको धापाखेलमा १०२ रोपनी क्षेत्रफलमा निर्माण गरिरहेको हाउजिङ परियोजनाका लागि किस्ताबन्दी योजना ल्याएको थियो ।

परियोजनामा ४० प्रतिशत रकम डाउनपेमेन्ट गरेपछि बाँकी किस्ता ३६ देखि ७२ महिनासम्म तिर्न सकिने व्यवस्था गरिएको छ । त्यो पनि शून्य प्रतिशत ब्याजदरको सुविधामा ।

यस्तै, व्यवसायी दीपक मलहोत्रा नेतृत्वको नेपाल रियल इस्टेट म्यानेजमेन्ट कम्पनीले देशभरका जुनसुकै ठाउँमा रहेका घरजग्गासँग ललितपुर र भक्तपुरको हाउजिङमा घर वा जग्गा साटफेर गर्न पाउने पोपर्टी एक्सचेञ्‍ज अफर ल्याएको थियो । चाँगुनारायण र भैंसेपाटीमा बनिरहेको हाउजिङमा यस्तो सुविधा प्रदान गरिएको थियो । 

लगानीका अन्य क्षेत्रहरु सुस्त हुनु

आर्थिक मन्दी र अनिश्‍चितताका कारण उद्योग कलकारखानामा नयाँ लगानी हुन सकिरहेको छैन । बजारमा उपभोक्ताको माग घटेपछि सञ्‍चालनमै रहेका उद्योग आधाभन्दा कम क्षमतामा सञ्‍चालन भइरहेको विभिन्‍न अध्ययनहरुले देखाएको छ । उद्योग व्यवसायमा लगानी गर्न लगानीकर्ता डराइरहेका बेलामा फेरी पनि घरजग्गा नै लगानीको सहज क्षेत्र बन्‍ने सम्भावना देखिएको छ । यसका लागि घरजग्गा क्षेत्रमा पनि लगानीकर्ताको आत्मविश्वास जगाउन जरुरत रहेको व्यवसायी बताउँछन् । 

आर्थिक गतिविधि क्रमशः सुधारोन्मुख हुनु

मन्दीमा फसेको अर्थतन्त्र क्रमशः लयमा फर्किन थालेको छ । अर्थतन्त्रका केही सूचकबाहेक धेरै सूचकहरुमा सुधार आउन थालेको छ । अहिले बैंकहरुमा तरलता फालाफाल छ, विदेशी मुद्रा सञ्‍चिति इतिहासकै उच्च भएको छ, कर्जाको ब्याजदर घटिरहेको छ, रेमिट्यान्स आप्रवाह पनि बढ्दो छ, शेयर कारोबार पनि बढ्दो छ, पर्यटक आगमन बढ्दो छ, जुन अर्थतन्त्रका सकरात्मक पक्ष हुन् । यसले थलिएको घरजग्गा कारोबार पनि बढ्ने नै छ । 

निर्माण क्षेत्रमा ११.४ प्रतिशतको वृद्धि

चालू आर्थिक वर्षको पहिलो त्रैमास (साउन–असोज)मा निर्माण क्षेत्रमा ११.४ प्रतिशतको बढोत्तरी देखिएको छ । कोभिड महामारीपछिका चार आर्थिक वर्षको (०७७/७८ देखि ०८०/८१ सम्म) त्रैमासिक तथ्यांकहरु हेर्दा निर्माण क्षेत्रमा आव ०७७/७८ को चौथो त्रैमासपछि सबैभन्दा धेरै बढोत्तरी चालू आर्थिक वर्षको पहिलो त्रैमासमा देखिएको छ । 

आर्थिक वर्ष ०७७/७८ को चौथो त्रैमासमा निर्माण क्षेत्रमा ४२.६ प्रतिशतको वृद्धि हासिल भएको थियो । निर्माण क्षेत्र जुर्मुराँदा निर्माजन्य सामाग्री उत्पादन गर्ने उद्योगहरुको माग बढ्ने छ । बजार चलायमान बनाउन मद्दत गर्नेछ । यसले घरजग्गा कारोबारलाई पनि बढवा दिने नै छ ।