बैंकको कर्जा र घरजग्गा दुबै सस्तिँदा पनि किन बढ्न सकेन कारोबार ?

काठमाडौं । यतिबेला बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले ७–८ प्रतिशत ब्याजदरमै घरजग्गा कर्जा दिइरहेका छन् । यसअघि कर्जाको ब्याजदर १५ प्रतिशत नाघेको थियो, त्यस हिसावले हाल ब्याजदर आधा सस्तो भइसकेको छ ।

तरलता फालाफाल हुनाले बैंकले फोन गरेरै ग्राहकलाई कर्जा लिन बोलाउन थालेका छन् । कर्जाको सेवा शुल्क र ब्याजदर घटाउने पनि प्रतिस्पर्धा चलेकै देखिन्छ । 
आर्थिक संकटले घरजग्गा क्षेत्र लामो समय मन्दीमा फस्दा करिव दुई वर्षदेखि मूल्य स्थिर छ । पुरानै मूल्यमा पनि अझै २५/३० प्रतिशत मूल्य घटेको नेपालहोम्स सर्चका सञ्चालक प्रकाश सुब्बा बताउँछन् । 

बैंकको ऋणमा रहेका प्रपर्टीहरु आधा मूल्य घटाएर पनि बिक्री गर्ने भेटिन्छन् । अर्थात्, बैंकबाट सस्तो रेटमा कर्जा लिएर घरजग्गा खरिद गर्ने यो उपयुक्त समय हो । तैपनि, बैंकको कर्जा प्रवाह र घरजग्गा बिक्री बढ्न सकेको छैन ? किन रियल इस्टेट क्षेत्र मन्दीबाट बाहिर निस्कन सकेन ?

बैंकबाट कर्जा लिने प्रकृया अत्यन्तै झन्झटिलो बनाइएको हुँदा ब्याजदर घट्दा पनि उपभोक्ताले कर्जा लिएर घरजग्गा खरिद गर्न नसकेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहोनी बताउँछन् । 

कर्जा प्रवाहमा कडाई गरिँदा उपभोक्ताले सस्तो ब्याजदरको कर्जा उपभोग गर्न नपाएको नेपालहोम्स सर्चका सञ्चालक सुब्बाको पनि ठम्याइ छ । जसले मन्दीमा फसेको घरजग्गा कारोबारलाई त्राण दिन सकेन ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट कर्जा लिएर घरजग्गा खरिद गर्ने ग्राहक झनपछि झन घटिरहेका छन् । अझ रियल इस्टेट शिर्षकमा प्रवाह हुने कर्जाको वृद्धिदर नै ऋणात्मक देखिन्छ । चालु आर्थिक वर्षमा व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जा सामान्य बढे पनि रियल इस्टेट कर्जा खुम्चिदै गइरहेको राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले देखाउँछ ।

जग्गा तथा आवास विकास महासंघले खस्कँदै गइरहेको रियल इस्टेट उद्योगलाई राहत दिन सरकार र राष्ट्र बैंकलाई विभिन्न सुझाव दिँदै आएको छ । तर, आफ्ना सुझावहरु सम्बोधन हुनै छाडेको महासंघ अध्यक्ष लोहोनीले बताए ।

महासंघले राष्ट्र बैंकलाई सुझाव
१) अनुमतिप्राप्त रियल इस्टेट कम्पनीलाई प्रवाह हुँदै आएको कर्जामा कर्जा र धितोको अनुपात ८० प्रतिशतसम्म कायम गरिनुपर्ने 

२) कर्जा र आम्दानीको अनुपात ८० प्रतिशत बनाइनुपर्ने

३) रियल इस्टेट व्यवसाय गर्ने कम्पनीहरुलाई प्रदान गरिने कर्जाको जोखिमभार १०० प्रतिशत कायम गरिनुपर्ने 

४) रियल इस्टेट कर्जाको पुनरतालिकीकरण वा पुनरसंरचना गर्नुपर्ने

५) अर्थतन्त्र चलायमान नभएको समयमा कर्जाको प्रिमियम घटाउनुपर्ने 

६) रियल इस्टेट कर्जालाई वर्किङ क्यापिटल गाइडलाइन लागू नगर्नका लागि स्प्ष्ट निर्देशन दिनुपर्ने 

तर, गभर्नर महाप्रसाद अधिकारी घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जामा सहजीकरण गर्नुको सट्टा उल्टै घरजग्गा र शेयर कारोबार बढेर अर्थतन्त्र सुदृढ नबन्ने बताउन थालेका छन् । 

केही दिनअघि नेपाल आर्थिक पत्रकार समाज (सेजन) दिवसमा आयोजित कार्यक्रममा बोल्दै उनले भने, ‘घरजग्गा, गाडी र शेयरको पछाडि लागेर अर्थतन्त्र सुध्रिदैन ।’
राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जामा सहजीकरण नगरेसम्म घरजग्गा व्यवसाय लयमा नफर्किने व्यवसायी सुब्बा बताउँछन् । बैंकबाट कर्जा लिनका लागि ग्राहकले ट्याक्स तिरेको डकुमेन्ट पेश गर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ । 

‘अहिले पनि नियमित ट्याक्स तिर्ने उपभोक्ता कम छन्, घरजग्गा भाडामा लगाउने पनि कर तिर्न अगाडि सर्दैनन्,’ नेपालहोम्स सर्चका सञ्चालक सुब्बाले भने, ‘उता बैंकले ट्याक्स तिरको आम्दानी नदेखाउँदासम्म लोन दिन मान्दैन, ग्राहकको ऋण लिनका लागि डकुमेन्ट नपुगेपछि कर्जा पाउँदैनन्, कर्जा नपाएपछि घरजग्गा बिक्री पनि बढ्न सक्दैन ।’

महासंघका अध्यक्ष लोहनी भोटेताल्चा लगाएर बैंकमा पैसा थुपारिएको बताउँछन् । ‘राष्ट्र बैंक भोटेताल्चा लगाउन खोज्छ, सरकारको प्रवृत्ति पनि उस्तै छ, त्यसो भएपछि न कर्जा बढ्न सकेको छ, न घरजग्गा बढ्न नै सकेको छ’ उनले भने, ‘बिचमा घरजग्गा कारोबार अलिअलि बढ्दै थियो, चालु आर्थिक वर्षदेखि त निरन्तर खस्किएको मात्र छ ।’

अहिले ऋणको पहुँचमा ठूला व्यवसायी र ठूला प्रपर्टीधनी मात्र हुने गरेका छन् । सुब्बाले थपे, ‘ठूला कर्पोरेट टावर र बिजेनश म्यानले कर तिरेका हुन्छन्, उनीहरुले कर्जा पाउँछन्, तर ससानो अम्दानी हुनेले कर तिरेको हुँदैनन्, जसले कर्जा पाउन मुस्किल छ, सबैभन्दा धेरै सर्वसाधारण समस्यामा छन् ।’

कतिपय घरजग्गा किनबेचको डिल फाइनल भएपछि बैंकमा कर्जाको प्रकृया अगाडि बढाएपछि रद्द हुने गरेको सुब्बाको भनाई छ । ‘कसैले पनि कर्जा नलिइ घरजग्गा खरिद गर्न सक्दैन, डिल भइसकेका प्रोपर्टी पनि इन्कम सोर्स नपुगेर कर्जा नपाएपछि रद्द भएका छन्’ उनले भने, ‘अहिले कि करोडौं वा अर्बका प्रोपर्टी किनबेच भएका छन्, कि कुनाकाप्चातिर सस्तो मूल्यका प्रोपर्टी किनबेच भइरहेका छन्, मध्ययम खालका प्रोपर्टी किनबेच सुस्त छ । 

हालैमात्र एनएमबि बैंकले नक्सालमा केन्द्रीय कार्यालय बनाउन जग्गा खरिद गर्यो । बिवाइडी बिक्रेता साइमेक्स इंकले नक्सालमै ४० करोडमा भव्य कर्पोरेट भवन खरिद गर्यो । उसैले धुलिखेलको डिएमआर रिसोर्ट ७० करोडमा किनेको छ ।

बैंक र इन्स्योरेन्स कम्पनीहरुले यतिबेला भटाभट प्रोपर्टी खरिद गरिरहेका छन् ।

त्यसो त पहिला घरजग्गा किनबेच बढ्नुको मुख्य कारण सहकारीको कर्जा थियो । अर्थतन्त्र समस्यामा पर्दा सहकारी र सहकारीका साहु सिध्येपछि घरजग्गा कारोबार झनै मन्दीमा फसेको व्यवसायीको ठम्माई छ ।

घरजग्गा व्यवसायी सुब्बाले भने, ‘यतिबेला इन्कम सोर्स हुनेले बैंकबाट सस्तो ब्याजमा कर्जा लिएर घरजग्गा किनेका छन्, अरुको कर्जामा पहुँचै पुग्न मुस्किल छ ।’